De vraag naar logistiek vastgoed verandert. Terwijl landelijke en Europese distributiecentra steeds groter lijken te worden, is langs de rand van steden vooral behoefte aan kleine, slim gepositioneerde magazijnen. Jeroen van de Kraats van City Hub spreekt op woensdag 21 februari tijdens het congres Logistiek Vastgoed 2018 over deze ontwikkeling. “De logistieke vastgoedmarkt is gericht op schaalvergroting, wij juist op schaalverkleining.”
Een vijfsterrenhotel voor goederen. Dat is de omschrijving die Jeroen van de Kraats graag gebruikt voor de magazijnen van City Hub. Ze staan aan de rand van Roermond, Amsterdam en binnenkort ook Utrecht. Den Haag en Rotterdam staan op de planning. “Winkeliers en hoteliers kunnen hier hun goederen laten afleveren. Vandaar brengen wij ze met schoon transport de stad in”, legt de medeoprichter van City Hub uit.
Met deze magazijnen biedt City Hub een oplossing voor de problematiek rondom stadsdistributie. Steeds meer steden sluiten hun centrum af voor vrachtauto’s met verbrandingsmotoren. De oplossing is om de goederen aan de rand van de stad over te slaan op kleine, elektrische voertuigen die de ’last mile’ verzorgen. Regelmatig lopen dit soort initiatieven stuk op de vraag wie voor deze extra handling gaat betalen: de vervoerder die ze voorheen tot aan de winkeldeur afleverde of de winkelier die de goederen nodig heeft?
Vastgoedbril
City Hub omzeilt dit dilemma door het vraagstuk niet met een logistieke bril, maar met een vastgoedbril te bekijken. “Loop eens een willekeurig winkelmagazijn binnen. De dozen staan tot het plafond opgestapeld. Vaak staan ook de kantine, het kantoor van de winkelmanager en de gang vol dozen. Wij bieden hen de mogelijkheid om een compartiment in onze hub te huren, waar ze doorgaans een grotere voorraad kunnen aanhouden. Daaraan hoeven ze geen dure winkelruimte meer op te offeren”, stelt Van de Kraats.
Bovendien hebben winkeliers in de hub de mogelijkheid om allerlei extra handelingen te verrichten. “Denk aan het uitpakken, labelen of prijzen van artikelen. Het verpakkingsmateriaal blijft bij ons. Op afroep leveren wij de goederen dezelfde dag nog tot in de winkel. Daardoor kan het winkelpersoneel zich volledig op de klanten richten”, vertelt Van de Kraats, die eraan toevoegt dat City Hub niet de medewerkers levert voor alle extra handling. “Maar ze kunnen daarvoor wel een ander type medewerker inzetten. Een logistiek medewerker in plaats van een winkelmedewerker. Dat blijkt in de praktijk daadwerkelijk tot een kostenbesparing en hogere omzet te leiden.”
Minder courant pand
Het vinden van een geschikt pand is lastig, geeft Van de Kraats toe. “Wij zoeken locaties dichtbij de afslag van een snelweg, het liefst langs een invalsroute richting binnenstad. De elektrische auto’s die wij inzetten, zijn niet snel en hebben een beperkte actieradius. De afstand tot de binnenstad mag dus niet te groot zijn. Als we een dergelijk pand vinden, ontbreken vaak de loading docks.”
Voordeel is dat City Hub minder hoge eisen stelt aan een magazijn dan een conventionele logistiek dienstverlener. “Die wil tegenwoordig het liefst een pand met een vrije hoogte van 12 meter om de pallets hoog te kunnen opstapelen. Wij hebben aan een hoogte van vier meter voldoende. Wij kunnen dus toe met een minder courant pand. In Roermond zitten we bijvoorbeeld in een oude broodfabriek, in Utrecht zijn we bezig met een oude staalfabriek. Twee loading docks zijn genoeg om vervoerders hun spullen snel te kunnen laten lossen. Die snelheid is van belang voor vervoerders zoals CB, het voormalige Centraal Boekhuis, dat één van onze klanten is.”
Schaalverkleining
Van de Kraats verwacht dat rond steden meer van dit soort slimme magazijnen zullen verrijzen. Ook City Hub overweegt om rond Amsterdam een tweede magazijn te openen. “Wij zitten nu in Amsterdam-Zuid, maar eigenlijk kunnen we daarvandaan maar een beperkt deel van Amsterdam efficiënt bedienen. Een locatie in Amsterdam-West zou welkom zijn”, stelt Van de Kraats, die van de logistieke vastgoedmarkt op dit punt weinig hulp hoeft te verwachten. “Die is gericht op schaalvergroting in de logistiek. Wij zijn juist gericht op schaalverkleining. Het beperkte aantal vierkante meters dat wij nodig hebben, is voor traditionele vastgoedinvesteerders nu nog niet interessant. Daarom ontwikkelen wij onze eigen vastgoedoplossingen.”
City Hub heeft verschillende ideeën om de dienstverlening te verbeteren en de magazijnen beter te benutten. Denk aan nachtleveringen waarbij medewerkers met behulp van slimme, digitale sleutels de goederen in de winkel neerzetten. De ruimte die in de middag en avond nog weinig wordt gebruikt, kan worden gebruikt voor bijvoorbeeld webshops die vooral ’s avonds de stad in moeten. “Ik kan me voorstellen dat in de toekomst een extra overslagpunt aan de rand van de binnenstad wenselijk zou zijn. Dat wij met grotere voertuigen het eerste stuk naar de binnenstad afleggen en met kleinere voertuigen de laatste meters verzorgen. Om daarvoor geschikte locaties te vinden, zal helemaal lastig worden. Ik zie het als taak voor de overheid om dergelijke plekken te reserveren als onderdeel van de stadsinfrastructuur.”
Het congres Logistiek Vastgoed 2018, georganiseerd door SPRYG Real Estate Academy, vindt plaats op woensdag 21 februari. Naast vastgoedontwikkelaars, vastgoedmakelaars en vastgoed investeerders spreken onder andere Nedcargo, Gefco en Stockspots over hun visie op logistiek vastgoed. Ga voor meer informatie naar de website van Logistiek Vastgoed 2018.
