Met welke trends en ontwikkelingen op de logistieke vastgoedmarkt moeten we de komende tijd rekening houden? Volgens investeerder PATRIZIA Logistics zijn dat drie ontwikkelingen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en de hele logistieke keten sterk beïnvloeden: veranderend consumentengedrag, urbanisering en sustainability. “Koopgedrag verandert en dat heeft invloed op hoe de de hele supply chain wordt georganiseerd”, aldus Managing Director Roger Peters in een interview met LogistiekProfs.
Veranderend consumentengedrag
Dat veranderend consumentengedrag ten grondslag ligt aan de reconfiguration van de supply chain, behoeft bijna geen uitleg. Gemak, prijs en snelheid zijn de pijlers waar consumenten tegenwoordig voornamelijk letten bij de aanschaf van een product. “Om aan die speed to market te voldoen zie je dus dat de retail en logistiek in toenemende mate steeds meer vervlochten raken dan voorheen”, licht Peters toe. De retailer verwacht in toenemende mate van de logistieke dienstverlener dat zijn logistieke oplossing in termen van gebouw, efficiëntie en leveringssnelheid zich dichtbij de eindklant bevindt. “Hierdoor zie je steeds vaker een integratie van suburbane grotere logistieke gebouwen en urbane kleine technologish geadvanceerde gebouwen, die resulteren in bepaalde vormen van stedelijke logistiek. Zo heeft Amazon in Duitsland als onderdeel van haar urban fulfilment strategy een kleiner logistiek centrum in een parkeergarage op de Kurfurstendam gehuurd. Logistiek wordt dus nu heel erg tastbaar, wat een direct gevolg is van ons koopgedrag.”
Urbanisatie
Peters ziet een duale logistieke behoefte ontstaan van enerzijds XL-distributiecentra in suburbane locaties en anderzijds kleinere dc’s of cross docks in grootstedelijke locaties. “Bedrijven als Amazon, Asos, Jago en Zalando hebben of krijgen gigantische distributiecentra in diverse grote Europese landen. Ook Michael Kors in Venlo is hier een goed voorbeeld van. Door de noodzaak om dichtbij de consument te zitten en snel te leveren, openen zij ook kleinere distributiecentra in de buurt van groot stedelijke gebieden: de zogenoemde ‘hub and spoke’ strategie. Dat is strategisch gezien een goede zet, want de groei in veel Europese steden is relatief groot: het aantal inwoners binnen de stadsgrenzen groeit zo tussen de 25 duizend tot 150 duizend mensen per jaar.” Volgens Peters zal de vraag naar stedelijke en relatief kleinere distributiecentra wel tot intensiever grondgebruik gaan leiden. “Ruimtelijke verdichting gaat in de grote Europese metropolen zeker zorgen voor de bouw in meerdere lagen, omdat daar de druk op intensief en efficient grondgebruik het grootst is. Het interne verkeer van picking en packing, distributie en handling gaat dan via elektronische lift, paternoster of via conveyor belt systemen gebeuren. In steden als Londen, Berlijn en München wordt hier al mee geëxperimenteerd. Het is een kwestie van tijd voordat we hier net als in Tokyo, Hong Kong en Singapore de hoogte in gaan.” Peters meent dat de technologieën hiervoor al beschikbaar zijn, maar dat de regelgeving is hier niet op is ingericht. Ook de logistieke uitvoering van 3PL’s zou nog achterlopen qua voertuigen en interne systemen. “Het is daarnaast ook nog lastig om bijvoorbeeld in Nederland een vergunning te krijgen die functiemenging en hoogbouw mogelijk maakt. Gelukkig beginnen gemeenten in te zien dat logistiek qua werkgelegenheid toeneemt, de technologie of robotisering toeneemt en tenslotte de bouwstlijl verandert. Je ziet dat de regelgeving daardoor mondjesmaat wordt versoepeld.”
Sustainability
Een derde trend die terugkomt in logistiek vastgoed is duurzaamheid. “Wat je eerst in de kantoorsector zag, zie je nu ook in de logistiek gebeuren. Steeds vaker worden distributiecentra voorzien van zonnepanelen, LED lighting, recycling van warmte, water, afval etcetera.” Ook robotisering leidt volgens Peters tot meer duurzaamheid. “Robotisering is efficient en sluit steeds vaker menselijke fouten en verspilling uit.” Sustainability zit hem ook in het hergebruik van bestaand vastgoed, zegt Peters. “Vooral in stedelijke gebieden of in zogenaamde herontwikkeling van brownfield sites (onbenutte terreinen, red.). Daarnaast kan een E-fulfilment center prima gehuisvest worden in een conventioneel logistiek gebouw in suburbane gebieden.” Als voorbeeld noemt Peters Venlo, een logistieke hotspot in Europa die zeker voor retailers of e-tailers een goede locatie is, ook al staan daar vooral conventionele logistieke gebouwen. “Veel moderne gebouwen zijn zeer flexibel, omdat het draagvermogen en de vloerkwaliteit goed zijn en de vrije hoogte tussen de 10 tot 12 meter is. Ze beschikken over veel loading docks en voldoende ruimte voor vrachtwagens om te manoeuvreren. Als die basiskenmerken er zijn, kan je het gebouw verder verbeteren met diverse sustainability elementen.”
Op 14 februari gaat Roger Peters van PATRIZIA Logistics tijdens het congres Logistiek Vastgoed in debat met mede-investeerders Montea en Goodman. Aan de hand van hun projecten hoort u welke kansen zij zien. Welke locaties en wat voor soort distributiecentra vinden zij het meest kansrijk? Wilt u hierbij zijn? Inschrijven kan hier.
Afbeelding: Het veertig meter hoge diepvriesmagazijn van Agristo in Tilburg, gerealiseerd door Egemin. Volgens Roger Peters kunnen dergelijke hoogbouwmagazijnen magazijnen een oplossing bieden voor het gebrek aan ruimte bij Europese steden. Bron: Agristo Facebook
Redactie LogistiekProfs
