“Keuzes maken in logistieke hotspots”

Er dreigt een wildgroei aan logistieke hotspots. Elke gemeente met een overschot aan bedrijventerreinen wil profiteren van de grote groei die de logistieke vastgoedsector momenteel doormaakt. Om een logistiek hotspot te zijn is echter meer nodig dan vierkante meters, blijkt tijdens Logistiek Vastgoed 2016, het congres van Spryg Real Estate Academy.

 Arthur van Dijk, voorzitter van Transport & Logistiek Nederland (TLN), tovert in zijn openingsrede een kaart met de belangrijkste logistieke hotspots tevoorschijn. “Weet u hoeveel logistieke hotspots we hebben in Nederland? Ik denk dat er vandaag nog eentje bijkomt”, spreekt Van Dijk met lichte ironie in zijn stem.

TLN krijgt dagelijks telefoontjes van gemeenten die hun bedrijventerreinen een logistieke bestemming willen meegeven. “Kan die groei van logistieke hotspots ongebreideld doorgaan of moeten we keuzes maken? Niet elke gemeente kan zomaar kopiëren wat in Venlo of Tilburg gebeurd. Dat heeft met visie te maken. Venlo is daarmee vijftien jaar geleden al gestart”, stelt Van Dijk.

 “Niet doen”
Dat gemeenten belangstelling tonen in logistiek, is niet vreemd. Sven Bertens,  head of research van Jones Lang LaSalle, toont na Van Dijk de cijfers die laten zien dat in 2015 meer logistiek vastgoed in gebruik is genomen dan ooit te voren. “Nieuwbouw is momenteel zeer interessant. De grondprijzen dalen, terwijl onder meer de bouwkosten zijn gestabiliseerd”, licht Bertens toe.

Bertens plaatste meteen ook een kanttekening. “Als we kijken naar de locaties van al dat nieuwe logistieke vastgoed, is 53 procent gesitueerd in de tien belangrijkste hotspots en 70 procent in de twintig belangrijkste hotspots. Heeft het dan voor andere gemeenten zin om zich op dit vlak te ontwikkelen? Niet doen”, luidt het advies van Bertens aan al die gemeenten, waarvan er een groot aantal in de zaal zitten.

Beschikbaarheid van arbeid
Bertens geeft aan dat alleen multimodale locaties in aanmerking komen als logistieke hotspots. Het is niet voor niets dat gemeenten zoals Venlo investeren in onder meer railterminals. “Tachtig procent van de operationele kosten van een distributiecentrum bestaat uit transportkosten. De keuze van de locatie is dus enorm belangrijk, belangrijker dan bijvoorbeeld de grondprijs. De kosten van logistiek vastgoed vormen niet meer dan vijf procent van de operationele kosten.”

Hub Ploem, senior adviseur van Stec Groep, toont na Bertens de resultaten van een onderzoek onder tweehonderd logistiek dienstverleners en verladers. Daaruit blijkt dat bedrijven zich bij hun locatiekeuze niet alleen laten leiden door de transportkosten, maar ook door de beschikbaarheid en kosten van arbeidskrachten. “Dat kan in de toekomst een bepalende factor worden. We moeten echt keuzes maken in het overaanbod van bedrijventerreinen in de regio. Keuzes maken is moeilijk, maar wel  nodig. Hier en daar zie je al een concurrentiestrijd tussen buurgemeenten ontstaan. Dat is niet goed voor de prijzen en niet goed voor logistiek Nederland.”

Beste uitgangspositie
Van Dijk roept de overheid op om samen met de sector een visie op logistiek te ontwikkelen. “Waar willen we over tien jaar staan met logistiek Nederland? Wie zijn dan onze inkopers en verkopers? Eén van de thema’s op dit congres is de circulaire economie. Als we op die ontwikkeling een visie durven te hebben, kunnen we over tien jaar nog steeds de belangrijkste logistieke hotspot van Europa zijn. We hebben in Nederland de beste uitgangspositie.”

In een dergelijke visie moeten ook de logistieke hotspots een plek hebben. Tevens moet daarin aandacht zijn voor de infrastructuur. Van Dijk: “Daarbij moeten we net alleen kijken naar het wegvervoer, maar ook naar het water en het spoor. Als de Tweede Maasvlakte echt een succes wordt, gaan we in Nederland nog heel veel meer containers over de weg vervoeren. Als we een visie durven te ontwikkelen, betaalt zich dat uit. Dat zien we hier in Venlo”

Marcel te Lindert – Journalist logistiek en supply chain management